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开发商看多商业地产有望价值回归【搜了网】

发布时间:2019-07-12 13:34:45 阅读: 来源:三轮车棚厂家

开发商看多商业地产有望价值回归

中国房地产一个显著特点就是商住倒挂。刚刚新一轮调控,或许将会改变这一现象。

DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆对记者说:“购买商铺本身就是首付5成,现在新政对商业地产影响小多了。住宅市场遭到调控,大量资金急需寻找新的投资渠道时,正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注,未来升值潜力值得期待。”

资金流入商业地产

商住倒挂在上海已经有多年历史。健康的房地产市场,相近地段商业地产项目售价应该比住宅项目高出30%左右。其原因正如望源集团董事长季宝红所说:“现在商住倒挂,是‘商住’转让税费制度设计缺陷所致。目前住宅转让的税赋相对较低,只有6%~10%;而转让商用住房的税赋则过高,投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%,意味着投资获利的一半都缴纳税收。此外,房屋投资如用于出租,还涉及到诸多税种,如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等。”

4月新政之后,住宅市场成交量呈现大幅回落,商业地产则乘此机会走出了独立行情,成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场,在通胀预期影响下,更多投资者将投资眼光转向商业地产。房地产调控新政则让商业地产价值得以回归。根据DTZ戴德梁行2010年一季度物业报告显示,目前上海甲级写字楼平均租金仅为每天每平方米5~7元,虽然有所回升,但尚未恢复到2008年金融危机爆发前的租金水平。陆逢兆表示:“政府的楼市调控政策无意打压商业地产,因为商业地产租金尚处低位。”

事实上,苏南投资客近期明显加大了在上海投资商铺、写字楼的力度。和住宅不一样的是,商业地产投资更为专业,需要专家指导投资。原本做房地产投资的盛先生开始瞄准商业地产投资。盛先生告诉记者:“现在投资客越来越倾向投资商铺,一是现在住宅投资成本很高,和商业地产差不多,二是因为商业地产投机性本身并不强,市场也相对健康。如果按照当前住宅价格为基准,商业地产价格至少有30%的低估。”

上海世茂股份(600823)有限公司首席财务官陈汝侠也判断,很多资金在进入商业地产领域。他说:“当前,民间资本太多,但是投资渠道有限。很多资金从住宅市场出来,我们认为会流入商业地产。”

开发商借机转型

世茂集团在去年重组上市公司世茂股份(600823.SH),专注商业地产开发。自2009年5月重组完成后,世茂股份从资产规模到员工数量、经营业态都有全面改观。陈汝侠告诉记者说:“未来世茂将专注二三线城市商业地产开发。正是因为我们了解市场的需要和二三线城市的具体情况,我们做的商业才更符合当地需求,加上商业合作伙伴的支持,我们现在开发的两个项目——常熟商业项目和绍兴世茂广场项目都非常成功。”

除此之外,原来专注住宅的开发商也越来越多地转向商业地产开发。4月初,万科接手位于CBD核心区的赢嘉中心,半个月内万科连续接手了三个商业地产项目,加之万科在杭州持有的酒店,万科的商业地产资产越来越多。金地集团(600383)董事长凌克也公开表示,商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划,今年将把20%的资金投向商业项目。4月13日,保利房地产更是宣布:未来3~5年,将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。

“开发商建立商业地产运营部门是未来的发展方向,企业应投入一定资源用于优质资产的管理,规划长远的资产配置策略,帮助企业减少风险,达到持续稳定发展的目的。”陆逢兆说,“从宏观层面来说,其实土地永远是稀缺的,所以最优质的土地和物业也需要持有和用心经营,像恒隆广场、环球金融中心、国金中心等优质物业,也是吸引很多优秀公司进驻上海的原因之一,这对城市的经济发展也是有好处的。”

因此,这轮调控对很多开发商来说,是一次推动企业转变经营策略的机会。

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